토지신탁 내실화: 개정안의 방향과 기대 효과

금융위원회와 금융감독원은 부동산신탁사에 대한 규제를 개선하기 위해 새로운 개정안을 발표하였다. 이 개정안은 토지신탁 사업의 건전성을 높이고, 신탁사의 사업 운영을 보다 안정적으로 만드는 데 초점을 두고 있다. 2025년 7월 1일부터 시행될 예정인 이 규정은 책임준공형 토지신탁의 실질 위험을 반영하는 한편, 자기자본 대비 위험액의 한도를 설정하여 신탁사의 재무 건전성을 강화하는 내용을 담고 있다.

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토지신탁 사업의 현황과 문제점

토지신탁의 증가와 그에 따른 리스크

최근 몇 년 동안 부동산신탁사들이 수주한 토지신탁의 규모가 급격히 증가하였다. 이에 따라 토지신탁의 비중이 신탁사의 재무구조에서 상당한 역할을 하게 되었다. 이러한 변화는 신탁사에게 재무적 부담을 가중시키고 있으며, 특히 책임준공형 사업에서 발생하는 리스크에 대한 우려가 커지고 있다. 이로 인해 신탁사들은 사업의 내실을 다지기 위한 노력이 필요하게 되었다.

신탁사의 재무 건전성 문제

토지신탁 사업에서 신탁사의 신탁계정대가 투입되거나 책임준공 의무를 부담하는 경우, 사업장의 분양률이나 공정률 저하가 신탁사의 재무 상태와 유동성에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 이러한 상황은 신탁사가 운영하는 모든 이해관계자에게도 큰 영향을 미치게 된다. 따라서 신탁사들은 자체적으로 사업성 평가를 강화하고 내실화 노력을 기울이고 있는 상황이다.

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개정안의 주요 내용

책임준공형 토지신탁의 NCR 산정기준 정교화

이번 개정안의 첫 번째 주요 내용은 책임준공형 토지신탁의 NCR 산정기준을 정교화하는 것이다. 기존에는 관리형 토지신탁에만 적용되던 책임준공의무가 모든 토지신탁 사업으로 확대된다. 이는 실질적으로 동일한 계약임에도 불구하고 서로 다른 기준이 적용되던 미비점을 보완하는 조치이다.

NCR 산정 시 시행사와 시공사, 신탁사의 신용 리스크를 현실에 맞춰 조정하는 것도 포함된다. 이를 통해 시장 변동을 보다 정확하게 반영할 수 있는 관리체계로 개선된다.

자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도 도입

두 번째 주요 내용은 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도를 도입하는 것이다. 신탁사가 영위하는 토지신탁 사업에서 발생할 것으로 예상되는 위험액이 자기자본을 초과하지 않도록 관리할 계획이다. 이는 신탁사의 관리능력 범위 내에서 사업 수주가 이루어지도록 사전적으로 점검하고 예방할 수 있는 기반을 마련하는 데 기여할 것이다.

이러한 한도 규정은 신탁사가 보다 건전하고 내실 있게 토지신탁 사업을 추진하는 데 도움이 될 것으로 기대된다.

향후 계획과 기대 효과

금융당국은 이번 개정안이 부동산신탁사가 토지신탁을 보다 안정적이고 내실 있게 관리하기 위해 마련된 것이라고 강조하였다. 이 제도가 시행됨으로써 수분양자의 이익 보호와 안정적인 부동산 공급에 기여할 것으로 예상된다. 또한, 규정 개정 추진 과정에서 업계와 지속적으로 소통하여 시장 상황을 면밀히 모니터링할 계획이다.

시행 일정과 준비 기간 제공

이번 개정안은 2025년 1월 21일부터 3월 4일까지 규정변경예고를 실시하고, 이후 규제개혁위원회 심사 및 금융위원회의 의결을 거쳐 2025년 7월 1일에 시행될 예정이다. 특히, 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도는 단계적으로 적용될 예정이며, 2025년 말 150%에서 2026년 말 120%, 2027년 말 100%로 축소될 계획이다.

이처럼 충분한 준비 기간을 부여하여 신탁사가 새로운 규제를 수용할 수 있도록 돕겠다는 방침은 업계에 긍정적인 반응을 이끌어낼 것이다.

🤔 진짜 궁금한 것들 (FAQ)

개정안의 시행은 언제 이루어지나요

개정안은 2025년 7월 1일부터 시행될 예정입니다. 이를 위해 2025년 1월 21일부터 3월 4일까지 규정변경예고가 실시됩니다.

자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도는 어떻게 설정되나요

자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도는 신탁사의 자기자본에서 대손준비금을 차감한 금액을 기준으로 하여 설정됩니다. 이는 신탁사가 안정적으로 관리할 수 있는 범위 내에서 사업을 운영하도록 돕기 위한 조치입니다.

책임준공형 토지신탁의 NCR 산정기준은 어떻게 변화하나요

NCR 산정기준이 정교화되면서 책임준공의무가 모든 토지신탁 사업으로 확대됩니다. 이는 신탁사가 실제 위험을 보다 정확하게 반영할 수 있도록 개선된 기준에 따라 관리되게 됩니다.

이번 개정안은 어떤 문제를 해결하나요

이번 개정안은 신탁사의 재무 건전성을 높이고, 책임준공형 토지신탁의 리스크를 보다 현실적으로 반영하여 사업의 안전성을 강화하는 데 기여합니다.

업계의 반응은 어떠한가요

업계는 이번 개정안이 신탁사들이 보다 내실 있는 사업을 추진할 수 있는 기반이 될 것이라는 긍정적인 반응을 보이고 있습니다. 규제의 변화에 따른 준비 기간도 충분하다는 점에서 우려를 덜고 있습니다.

개정안의 주요 목표는 무엇인가요

개정안의 주요 목표는 부동산신탁사가 토지신탁을 안정적이고 내실 있게 운영할 수 있도록 관리 체계를 강화하고, 궁극적으로는 수분양자의 이익 보호와 안정적인 부동산 공급에 기여하는 것입니다.

앞으로의 모니터링 계획은 무엇인가요

금융당국은 개정안 시행 이후 시장 상황을 면밀히 모니터링하고, 규정 개정 추진 과정에서도 업계와 지속적으로 소통하여 필요한 조치를 취할 계획입니다.