주택 수 판정 시 멸실 주택 및 폐가 포함 여부와 비과세 판정법

2026년 기준으로 주택 수 판정 시 멸실 주택과 폐가는 ‘사실상 거주가 불가능한 상태’가 입증되면 통상 주택 수에서 제외되지만, 양도세·취득세·종부세 등 세목마다 기준이 조금씩 다릅니다. 비과세 판정법은 1세대 1주택 요건(2년 이상 보유·거주, 1세대 1주택 여부 등)을 충족하는지가 핵심이며, 건물이 사실상 멸실된 경우에도 세무서 판단이 중요합니다.

주택 수 판정 시 멸실 주택과 폐가 포함 여부

주택 수 산정은 세금 종류마다 달라서, 양도소득세·취득세·종합부동산세·재산세 등에서 서로 다른 기준으로 멸실 주택과 폐가를 다룹니다. 멸실 여부는 ‘등기부상 존재 여부’보다 실제로 사람이 거주할 수 있는지, 건물 가치가 사실상 상실됐는지를 기준으로 보는 경향이 강합니다.

재산세·종부세는 원칙적으로 ‘재산세 과세대장에 주택으로 등재된 경우’를 모두 주택으로 보는데, 지붕이 무너지거나 벽이 완전히 무너져 사람이 거주 자체가 불가능한 상태로 입증되면 주택으로 보지 않는 예외가 있습니다. 공부상으로는 주택이어도 실제 상태가 폐가에 가까우면 주택 수에 포함되지 않는 사례가 늘고 있습니다.

양도소득세 관점에서는 일시적 1가구 2주택 비과세나 1세대 1주택 비과세 적용 시, 책임자가 멸실된 주택을 보유한 상태에서 다른 주택을 양도할 때 해당 멸실 주택을 주택 수에서 제외한 뒤 계산하는 것이 일반적입니다. 다만 멸실 여부가 불분명한 경우 세무서 판단이 필요하고, 불필요하게 비과세 요건에서 제외될 수 있어 사전 확인이 중요합니다.

주택 수 판정 시 멸실 주택과 폐가 포함 여부 핵심 요약

2026년 기준 주택 수 산정 기준 및 멸실·폐가 취급

세목	주택 수 포함 여부	주요 판단 기준	주의점
양도소득세	원칙 포함, 사실상 멸실 시 제외	실제 주거 가능 여부, 지붕·벽 멸실, 거주 불가 상태 입증	단순 공가(비어 있음)만으로는 멸실 인정 어려움
종합부동산세	원칙 포함	재산세 과세대장에 주택으로 등재된 경우	가치 상실된 폐가도 주택 수에 포함될 수 있음
취득세	일부 제외 가능	멸실 여부, 공부 기준, 실제 건물 상태	지방자치단체 조례에 따라 달라질 수 있음
재산세	원칙 포함	무허가 건물도 실제 건물 상태 기준 과세	공부에 없어도 주택으로 간주될 수 있음

2026년 3월 업데이트 기준 주택 수 판정 핵심 요약

2026년 현재, 주택 수 산정은 세법 시행령과 지방자치단체 조례, 국세청·재산세 과세과의 해석이 복합적으로 적용됩니다. 특히 수도권 1억 원 이하, 비수도권 2억 원 이하 주택은 공시가격 기준으로 일부 세목에서 제외되지만, 양도세 비과세 판단에서는 여전히 주택 수에 포함되는 점이 헷갈리기 쉽습니다.

꼭 알아야 할 필수 정보 및 표1

비과세 판정 시 가장 중요한 것은 ‘1세대 1주택 또는 일시적 1가구 2주택 요건’인데, 보유 주택 수가 1채를 넘는 순간부터 기본 비과세가 무너지거나, 중과세율이 적용될 수 있습니다. 이때 멸실 주택이나 폐가가 순수 토지 상태로 남아 있느냐, 건물 부재 여부가 관건이 됩니다.

2025년 vs 2026년 주택 수·비과세 관련 주요 변경점

항목	2025년	2026년	변화 내용
공시가격 1억 이하 주택	종부세·재산세 일부 제외	동일 유지	양도세 비과세 시에는 여전히 주택 수 포함
인구감소지역 특례	서울 4억 이하, 비수도권 9억 이하	같은 금액 유지	특례 적용 시 1세대 1주택 취급
1세대 1주택 비과세 기본 보유기간	2년 이상 보유	유지	12억 원 이하 양도 시 100% 비과세
일시적 2주택 비과세 기한	신규 취득 후 3년 이내 처분	유지	‘1-2-3 법칙’ 그대로 적용

※ 함께 읽으면 도움 되는 글: 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 단순히 주택 수가 1채뿐이어야 하는 것이 아니라, 보유기간, 거주기간, 가족 구성 등 세부 조건을 모두 충족해야 합니다. 특히 멸실 주택을 둔 상태에서 다른 주택을 양도하는 경우, 세무서 유권해석이나 국세청 서면질의 사례를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

주택 수 판정과 함께 활용하면 시너지가 나는 연관 혜택법

주택 수 판정만 놓고 보기에 ‘1가구 다주택’으로 보일 수 있지만, 장기보유 특례, 인구감소지역 특례, 일시적 2주택 비과세 요건 등을 적절히 활용하면 중과세 부담을 줄일 수 있습니다. 특히 멸실 주택이 있는 경우, 주택 수에서 제외된다고 판단되면 일시적 2주택 비과세나 1세대 1주택 비과세 범위를 넓힐 수 있습니다.

1분 만에 끝내는 단계별 가이드

1. 현재 본인 명의의 모든 주택(등기부상, 공부상, 실제 건물 상태까지)을 리스트로 정리합니다.
2. 멸실 여부가 의심되는 주택은 사진, 전기·수도 영수증, 멸실신고서 등으로 ‘사실상 멸실’ 상태를 입증할 수 있는 자료를 모아 두는 것이 좋습니다.
3. 해당 주택이 멸실인지 폐가인지 여부를 세무서(양도세)와 구청 재산세과(종부세·재산세)에 별도로 문의해 기준을 확인합니다.
4. 양도 계획이 있다면, 멸실 주택을 제외한 ‘순수 주택 수’ 기준으로 1세대 1주택 비과세 또는 일시적 2주택 비과세 요건을 다시 계산합니다.
5. 필요하면 전문 세무사에게 양도세 계산을 의뢰해 실제 비과세 가능 여부를 시뮬레이션해 보는 것이 안전합니다.

상황별 최적의 선택 가이드 (표2)

멸실·폐가 포함 시 상황별 최적 전략

상황	주요 세목	추천 전략	유의 사항
지붕·벽이 완전히 무너진 폐가	양도세, 종부세	사실상 멸실 입증 후 주택 수 제외 검토	사진·공문·공공기관 확인서 등 증빙 필수
비어 있지만 건물 상태가 양호한 공가	종부세, 재산세	주택 수 포함으로 간주	단순 공가일 땐 멸실 인정 어려움
러닝 후 토지만 남아 있는 멸실 주택	양도세	토지만 넘겨도 양도세 과세 대상 여부 확인	토지 양도 시 양도세 신고 대상 여부
농막 형태로 사용 중인 건물	양도세, 취득세	농막인지 주거용 building인지 명확히 입증	숙박·정주 증거가 있으면 주택으로 간주

실제 사례로 보는 주의사항과 전문가 꿀팁

실제 사례 중에는 “지붕이 완전히 무너졌지만, 통신·전기 연결이 유지된 상태라 주택으로 간주되어 비과세 요건에서 제외된” 경우도 있습니다. 반대로, “지붕이 완전히 무너지고, 벽이 반 이상 허물어져 거주가 사실상 불가능한 상태”로 입증되면 주택 수에서 제외된 사례가 있어, 각각의 개별 상황을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

실제 이용자들이 겪은 시행착오

• “단순히 집이 비어 있다”는 이유로 스스로 ‘مصلحة 주택’이라고 판단해 비과세를 신청했다가 세무서에서 주택 수 포함으로 되돌려진 사례가 있습니다.
• 지방자치단체에서 멸실 주택 신고만 한 뒤, 세무서에 별도로 비과세 관련 문의를 안 해서 일시적 2주택 비과세 요건을 놓친 경우도 있습니다.
• 농막으로 사용 중이던 건물을 양도하면서, 숙박·정주 증거가 남아 있어 주택으로 간주되어 세금이 더 나온 사례도 있습니다.

반드시 피해야 할 함정들

• 공부상으로는 주택이어도 실제로는 거주가 불가능한 상태라면, 등기부와 실사 상태를 모두 확인하지 않고 양도하는 경우.
• 폐가 상태를 스스로 정의하고 세무서에 별도로 문의하지 않아, 비과세 요건에서 제외되는 ‘오인’ 위험.
• 지방자치단체에서 멸실 신고는 했지만, 국세청 세무서와 재산세과에 별도로 확인 안 한 경우가 있습니다.

※ 정확한 기준은 아래 ‘신뢰할 수 있는 공식 자료’도 함께 참고하세요. 국세청 홈택스, 정부24, 복지로에서 각 세목별 유권해석서와 공고문을 확인해 보시기 바랍니다.

주택 수 판정 및 비과세 판정 최종 체크리스트 및 2026년 일정 관리

주택 수 판정과 비과세 판정은 한 번 잘못 이해하면 억 단위 세금 차이가 납니다. 특히 멸실 주택과 폐가가 섞여 있는 경우, ‘1세대 1주택’이 되는지, ‘1세대 2주택’으로 간주되는지가 핵심 포인트입니다.

• 본인 명의의 모든 주택(등기부, 공부, 실제 건물 상태 포함)을 2026년 1월~12월 중 한 번은 전체 정리해 두세요.
• 멸실 예정이거나 이미 폐가 상태인 주택은 2026년 3월 전까지 증빙 자료(사진, 공문, 공공기관 확인서 등)를 정리합니다.
• 양도 예정이 있다면 2026년 4월 전까지 세무서에 서면질의 또는 상담을 신청해 주택 수 및 비과세 요건을 확인합니다.
• 농막·비주거용 건물이 포함된 경우, 농지법상 농막인지 주거용인지 명확히 구분해 두는 것이 좋습니다.
• 인구감소지역 특례나 일시적 2주택 비과세를 활용할 계획이라면 2026년 중 1회 이상 세무사 상담을 통해 시뮬레이션을 받는 것이 안전합니다.

주택 수 판정 시 멸실 주택 및 폐가 포함 여부와 비과세 판정법에 대해 진짜 궁금한 질문들

주택 수 판정 시 멸실된 폐가는 주택 수에 포함되나요?

불완전하게 멸실된 상태(지붕이 무너지거나 벽이 허물어져 사람이 거주가 사실상 불가능한 상태)가 입증되면 통상 주택 수에서 제외됩니다. 다만 등기부상 주택으로 남아 있거나, 공부 기준상 주택으로 관리되는 경우엔 세목별로 다르게 적용될 수 있어 국세청 또는 재산세과에 별도로 확인하는 것이 좋습니다.

양도세 비과세를 받기 위해 멸실 주택을 제외한 뒤 1세대 1주택으로 간주할 수 있나요?

멸실 주택이 사실상 거주가 불가능한 상태로 입증되면, 일시적 1가구 2주택 비과세나 1세대 1주택 비과세 판단 시 주택 수에서 제외하는 것이 일반적입니다. 다만 세무서 유권해석 사례(예: 국세청 서면-2023-부동산-1852, 재산세과-922, 부동산납세과-170 등)에 따라 판단이 달라질 수 있어, 실제 사례에 맞는 서면질의를 권장합니다.

공시가격 1억 이하 주택과 폐가는 주택 수에 포함되나요?

종부세·재산세 일부에서는 공시가격 1억 원 이하 주택이 제외되는 경우가 있지만, 양도세 비과세에서는 여전히 주택 수에 포함됩니다. 폐가의 경우에도 실제 건물 상태에 따라 주택으로 간주될 수 있어, 공시가격만으로는 주택 수에서 제외되지 않는 점에 주의해야 합니다.

농막 형태의 건물이 있는데, 주택 수에 포함되나요?

농지법상 농막은 농지에서 농업용으로 사용하는 건물로, 주거용 시설이 아니면 주택 수에 포함되지 않습니다. 다만 내부에서 장기간 숙박하거나 정주 증거(전기·수도 연결, 주민등록 주소지, 생활 흔적 사진 등)가 남아 있으면 주택으로 간주될 수 있어, 실제 사용 형태가 중요합니다.

세무서나 재산세과에 문의할 때 어떤 자료를 준비해야 하나요?

등기부 등